再建築マンション、２倍に跳ね上がる

ソウル江南区狎鷗亭洞（カンナムグ・アプグジョンドン）にある現代（ヒョンデ）マンション。再建対象の同マンションの５０坪型の価格は、現政権発足直後の２００３年２月は９億１０００万ウォンだった。ところが今月８日には２１億７５００万ウォンと、１２億６５００万ウォン（１３９．０％）も跳ね上がった。

同じく再建予定のソウル瑞草区盤浦洞（ソチョグ・バンポドン）の住公１団地の６２坪型は、同期間１３億６５００万ウォンから２６億ウォンに、１２億３５００万ウォン（９０．５％）が上昇した。さらに、江南区大峙洞（デチドン）の銀馬（ウンマ）マンションの３４坪型は５億６５００万ウォンから１２億７５００万ウォンと、７億１０００万ウォン（１２５．７％）も上昇した

政府では、建て直しの可能な年限の強化や小型住宅の義務比率の拡大、基盤施設負担金の新設など、４．５ヵ月に１回のペースで、再建築マンションへの規制対策をどんどん発表しているが、まったく「効き目」がないわけだ。

●現政府下で２倍に跳ね上がった再建築マンション

不動産情報会社のドクターマンションは、２００３年２月から今月８日まで、再建築推進委員会が発足したソウルや京畿仁川（キョンギ・インチョン）など、首都圏の再建築対象マンション６５３カ所の相場を調べた。分析の結果、同期間でこれらのマンションの坪当たりの平均売買価格は１３７３万ウォンから２８７１万ウォンへと、１０９．１％が値上がりした。

専門家らは、相次ぐ規制にもかかわらず再建築対象のマンション価格が急騰したのは、該当規制を逃れたマンションに買収の勢いが集まって値段が急騰する「風船効果」のためだと解釈した。片方を押せば、違うところが膨れ上がるのは当然だというわけだ。

現に今年３月３０日、再建築の開発利益を取り戻す措置が発表されるや、発表の前に管理処分計画の認可を申し込んで、開発負担金を払わなくてすむソウル江東区高鄹洞（カンドング・コドクドン）の高鄹住公１団地の１３坪型は、５億５０００万ウォンから、発表後１ヵ月で６億１５００万ウォンに急騰した。

このような上昇の勢いは、開発利益返却制が適用される周辺の高鄹住公２〜７団地にまで拡大して、政策の意味を色あせさせた。

●「風船効果」で規制効果はゼロ

専門家らは風船効果が現れる理由として、ソウル江南地域など土地不足の都心地域に住宅を供給できる唯一の方法は、事実上再建築しかないということを上げている。

一部の専門家は、政府の供給拡大政策に再建築規制緩和も含めるべきだと指摘する。

住居環境研究院の金ウジン院長は、「マンション価格上層の震源地と指摘されている江南の再建築団地を無視して、首都圏の外郭にニュータウンを建設する政策は、住宅価格の安定には役に立たない」とし、「投機防止対策を前提に、江南地域のマンション供給の拡大対策を出すべきだ」と主張した。

しかし政府は、再建築の規制を緩和することは、火がついたマンション価格に油を注ぐことになると、難色を示している。

abc@donga.com