最近、ソウル江南（カンナム）の住宅価格が高騰を続けると、政府は１１日、金東兗（キム・ドンヨン）経済副首相兼企画財政部長官の主宰で関係省庁の懇談会を開き、高強度の税務調査と史上最高水準の現場取り締まりに乗り出すことにした。それほどソウル江南の住宅価格の上昇に政府が懸念していることを意味している。
政府は、昨年５月に発足後、ほぼ毎月不動産対策を次々と打ち出しているが、その効果は期待に及ばなかった。「６・１９不動産対策」「８・２不動産対策」「１０・２４家計負債総合対策」など、多住宅者を主なターゲットにする不動産対策が６回に渡って出てきた。
その中で、昨年発表した８・２対策に基づいて、今月１日から、ソウル、釜山（プサン、７区）など分譲申込調整対象地域でマンションの分譲権を転売する時は、保有期間に関係なく譲渡税５０％が適用される。４月からは多住宅者が調整対象地域内の住宅を売る時、譲渡税を重課する。基本税率に２住宅保有者は１０％ポイント、３住宅以上の保有者は２０％ポイントが加算される。長期保有特別控除からも除外される。
再建築マンションは、規制でがんじがらめになっている。８・２対策時に投機過熱地区に指定されたソウル、京畿道果川市（キョンギド・クァチョンシ）、世宗市（セジョンシ）などでは再建築組合員が保有しているマンションを、原則として売ることができない。今月１日から再建築超過利益取り戻し制度も復活した。投機過熱地区で３億ウォン以上のマンションを購入するときは、資金調達と入居計画を提出しなければならない。
１０・２４対策によって、今月末から住宅ローンを組む時は、新総負債償還率（ＤＴＩ）が適用される。新ＤＴＩは、追加で住宅ローンを組む時、既存の住宅ローンの元利金をすべて反映して融資限度が減ることになる。今年下半期（７〜１２月）は住宅ローン、クレジットローンなど、すべてのローンの元利金を反映する総負債元利金償還比率（ＤＳＲ）も導入される。これに先立って８・２対策を通じて投機過熱地区と投機地域では、住宅担保認定比率（ＬＴＶ）と従来のＤＴＩも強化された状態だ。
このように、不動産市場を巡り、全方位的な規制が次々と出ているが、市場ではすでに次に出てくる対策に注目している。すぐに取り上げられているのは、総合不動産税と財産税などの保有税引き上げである。政府も保有税再編の影響力が大きいだけに、慎重に推進する方針だ。再編案は公示価格を実現化させたり、総合不動産税に適用する公正市場価額の比率を高めることが有力である。民間宅地に分譲価格上限制を適用することもできる。国土交通部は、「必要であれば、いつでも検討できる」と、可能性を開いて置いた。
国土部が追加で選ぶ新規の公共宅地も注目を集めている。昨年１１月に発表された「住宅福祉ロードマップ」によって、政府は５年間、新婚夫婦のための「新婚希望タウン」などの世帯別適合型公共住宅１００万戸を供給する予定である。当時発表した９カ所のほか、今年末まで新規の公共宅地３１か所も追加で選ばれる。このうち一部は、ソウルとソウルに隣接する首都圏に指定される予定である。
しかし、政府の追加対策が期待ほどの効果を上げるかどうかは未知数だ。まず保有税引き上げは、実際の適用まで時間がかかるものと予想される。ソウルとそれに隣接した首都圏に大規模な宅地を供給することも、グリーンベルト解除などが必要であり、限界がある。不動産１１４のハム・ヨンジン・リサーチセンター長は、「政府が税務調査、現場取り締まりの強化に乗り出したのは、直ちに新たに出せるカードが多くないことを意味する」と語った。
周愛眞 jaj@donga.com
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